买房时额外有要求？合同中需明确约定

[导读]2015年5月22日，宋某通过某中介公司的介绍，与业主李某就某套刚装修不久的物业签订《房屋买卖合同》。

【事件回放】

2015年5月22日，宋某通过某中介公司的介绍，与业主李某就某套刚装修不久的物业签订《房屋买卖合同》。7月2日，办理完成交易手续后，宋某聘请设计师对这套物业的主人房进行设计，却发现墙角有白蚁，便立即联系介绍成交的中介公司。该中介公司表示对白蚁并不知情，拒绝支付处理费用，而原业主李某已出国。因宋某急于入住，无奈之下只能自掏钱包找白蚁防治公司解决问题。

事后，该中介公司要求宋某支付剩余的中介费1万元，但宋某认为该中介公司没有认真审核房屋情况或隐瞒房屋存在白蚁，拒绝支付剩余的中介费。该中介公司表示自己已促成买卖双方签订合同及完成交易手续，并按照规定如实向宋某告知房屋的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况。双方协商无果，该中介公司向仲裁委员会申请仲裁，要求宋某支付剩余的中介费。

经审核，该中介公司已促成买卖双方签订合同，但宋某并未与该中介公司就房屋内的白蚁情况作出约定，也无证据证明该中介公司隐瞒房屋存在白蚁的问题，最终，仲裁委员会裁定宋某向该中介公司支付剩余的中介费1万元。

【专家解读】

广州市房地产中介协会法律咨询服务中心的律师表示，《合同法》第111条规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。……受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第424条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《广州市房地产中介服务管理条例》第14条规定：房地产中介服务机构向服务对象提供房地产中介服务时，应当书面说明下列事项：中介服务涉及的房地产的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况。

在本案中，该中介公司已促成宋某与原业主李某签订合同，有权收取中介费。房屋内存在白蚁，虽非中介公司法定的告知义务，但如果买卖双方同意把该内容作为合同（包括口头合同）中的条件之一时，中介公司有义务对该内容调查核实并如实告知买方。

关于房屋存在白蚁的问题，需要看买卖双方对房屋质量的约定。对二手房来说，房屋的隐蔽质量瑕疵担保责任应由业主还是开发商承担，要根据隐蔽质量瑕疵的形成原因进行具体分析。若瑕疵并非房屋本身所固有，而是由于业主在装修、使用过程中产生，则由业主承担责任；反之，如果该隐蔽质量瑕疵是房屋本身所固有，买家可向房屋的开发商主张保修责任或赔偿责任。

律师提醒，购买房屋时一定要仔细了解该物业的建筑结构，尤其是家中木质装修是否存在被白蚁侵蚀的问题，还应在购房时注意检查房屋本身的质量，如是否存在漏水、墙面开裂、下水道堵塞、水压电压不足等情况。房屋质量存在瑕疵，买家有权要求业主承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

如需中介经纪人员调查房屋基本情况以外的内容，应当在合同中进行约定。经纪人员应当在调查清楚房屋其他基本情况后，根据约定内容如实调查、了解和反映情况，不应当提供虚假信息或作出虚假承诺，诱骗或强制消费者交易。