发现数据中的问题 防范新的房地产风险

曾几何时，房地产业确实成为许多地区的支柱产业，并对地方经济增长发挥了有效的拉动作用。但由于经济增长点单一，而土地财政又相对简单、来钱快，所以便成为一些地方政府创收的重要、甚至是主要手段，个人投资者也大举涌入，使房地产业的发展及对经济的影响也逐渐出现一定程度的异化变质。房价飙升高企，与价值的背离程度也越来越大，房屋的居住属性则反而退居其次，使一些中低收入者或望房兴叹，或三代人倾其所有、加上巨额房贷，以得到一套属于自己的住房。针对这种情况，上届政府在任期的最后时段决定限购限贷，以控制房价过快上涨。由于“双限”控制了投资投机性需求，商品房市场终于出现了量价双双“涨停”、乃至下降的局面，由此也标志着房地产市场已经到了有支付能力的供需拐点，并由此引发了有购房需求而无购房能力民众对降房价的期待。一些开发商也明里暗里开始打折促销。

但由于一些地区对房地产市场和土地财政的依赖，已经到了欲罢不能的程度，房地产业的下行也确实拖累了整体经济的增长，所以央行等调控部门和各地政府连续出手，重拳出击，以期维持销售的增长和房地产行业的繁荣。经过6次降息、5次降准，改变首套房贷认定办法，降低二套房贷比例，取消限购限贷限外等措施，确实使部分有支付能力的改善性需求得到释放，同时也为一些地方的投资投机购房网开一面，终使房市在整体上出现了量价齐升的局面。 但舆论界和经济界一些人士，对房市走向的关注更多集中在几个主要指标上，如房价的整体上涨和销售的整体增长等，而忽视了几个不应忽视的重要方面：

一是价格的具体结构。虽然2015年12月70个大中城市新建商品住宅同比综合平均涨幅达到7.7%，比上月又上升1.2个百分点，但价格下降与上涨的城市仍与上月相同，分别为49个和21个。除深圳以47.5%的涨幅大幅度高于其他所有城市，上海涨幅为18.2%，北京涨幅为10.4%，广州涨幅为9.2%，南京涨幅为7.9%以外，其他16个价格上涨的城市，其涨幅都低于综合平均水平。由此证明所谓价格上涨主要是由少数一二线城市拉动的。

二是销售增速的回落。2015年全年商品房销售面积及销售额虽仍以两位数增长，但增幅均比1—11月有所回落，前者由7.4%回调至6.5%，后者由15.6%回调至14.4%。

三是待售面积的增加。2015年年末，商品房待售面积71853万平方米，比上月末增加2217万平方米，比上年末增加9684万平方米。

四是各项先行指标的变化。房地产开发投资增幅始终呈逐月下降态势，2015年全年累计降至1%的新低；房屋新开工面积总体则呈下降之势，全年降幅为14%；房地产企业土地购置面积年内始终以30%以上的幅度下降，全年降幅为31.7%。春江水暖鸭先知，个中冷暖开发商心知肚明，但炒房客或许蒙在鼓里。

多方面的数据表明，此轮政策的刺激效应已近临界点，少数一二线城市的量价齐升并不意味着楼市的整体回暖。而这些一二线城市的变化，一是会使更多有刚性需求的购房者望房兴叹，二是有可能积聚新的泡沫风险。所以，解决问题的出路还是两条，一是按照中央经济工作会的精神，鼓励开发商通过降低房价，使价格回归价值，以积极去库存；二是在一二线城市，继续通过有效措施，坚持住房的居住属性，释放更多有支付能力的需求，也同时使房地产业保持正常发展，防止泡沫风险和危机。这些泡沫危机或许会带来短期内的增速，但最终还会对整体经济带来更为严重的拖累。