不是要去库存吗 政府为什么不让我们买房了？

本文转载自微信公众号：理财中国

月薪不到3万？对不起，今天起你被深圳开除了！

3月25日，深圳楼市调控政策终于落地，而在此前，也出台多项收紧政策，其中，深圳经济特区金融学会于3月23日下发了《关于加强个人住房贷款风险控制措施的决议》的通知，并要求3月28即今日日起执行该决议。《决议》内容共计有9条，被坊间称之为“深九条”：

据悉，深圳经济特区金融学会的业务指导单位为“中国人民银行深圳市中心支行”，办公地点也在人行深圳中心支行。这份文件的第一页也清楚地写道：“为响应人民银行倡议”制定这份决议。而24日，中国人民银行深圳市中心支行官方回应：“深圳人行近期建议相关方面有效防范住房信贷风险。”此语被业内解读为其已“默认该文件对深圳的金融机构具有约束力”。

>>>>《决议》将月薪低于3万的刚需购房者 拒之门外

《决议》招招致命，目的有两个。第一，从资金源上筛选，控制炒房者的炒房动机，提高炒房成本。第二，如《决议》第三条所述，明令禁止P2P等高风险资金，进入房贷市场。此条禁令之前一直处于不确定状态，此次正式成为决议。此条决议，在阻止部分热钱涌入的同时，也有助于提高房贷资金的质量，降低信用风险。

然而让我们来算笔账，如果银行严格按照《决议》执行，我们实际的买房成本，又是怎样的。

按照目前深圳房屋成交均价，为4.6万/平方米来计算，一套70平米，2居室的房屋，售价应为322万。目前深圳的银行贷款利率为，首套房贷款利率4.9%，上浮10%-20%，贷款7成，期限20年来算，月供大概为15000多元。按照《协议》规定，月薪在30000元以上的个人（月供需低于收入的50%），才可以不被拒绝贷款申请，而2015年深圳平均工资水平为7631元。

我们可以想象，在阻止了部分炒房者入市的情况下，基本上大部分的刚需购买者，都被贷款条件拒之门外，且还没有算上需要支付的100万现金首付。

这的确是一个令人震惊的事实，而上述推算基本上没有问题。

当然，文章说的是单身汉或者夫妻一方没有工作的情况。如果夫妻两个人都有收入，去买价格更低的房子会怎样呢？

其实深圳2月份新房均价已经4.8万元。在龙华这类“原关外”的新区，新房已经很难找到6万元以下的了。但如果买二手房，在深圳“原关内”，比如罗湖、福田和南山，还是能找到均价4.5万元左右的房子。

假设是4.5万元单价的房子，50平米，总价款是225万元。首套房最低可以贷款七成，是157万元。如果按照20年按揭计算，全部为商业贷款，每月还款为10275万元。也就是说，家庭月收入必须超过20550万元才能贷款。

如果按照30年商业贷款计算，每月还款是8332元，家庭月收入必须超过16664元才能贷款。

50平方米的房子，在北方一般是一房一厅，或者一房无厅。在深圳，小编见过52平方米的两房。不管怎么说，这个面积都是真真正正的蜗居。如果生个孩子，一家三口，将非常拥挤。至于请保姆或者老人来帮忙看孩子，那就更加困难了。

但这种小户型也将变得非常抢手，政府鼓励的是90方平米以下的房子，这种房子在北上深将很快变成豪宅，远远超出一般大学毕业生的承受能力。

深圳月平均工资水平7631元的数字，来自求职网站的统计。事实上，深圳市统计局公布的2014年的深圳居民年人均可支配收入只有4.1万元，即便增长15%，2015年月人均也不到4000元。

不拼爹，你还能在深圳混下去吗？

政府为何突然不让我们买房了？

研究2006年以来中国几轮房地产起落大戏，发现其中蕴含着一些基本规律：

第一，楼市销量都是有起起落落的变化的，也受各种财政、税收等政策的刺激。根据历史规律来看，几乎每轮楼市销量暴增背后都有政策的推波助澜。例如：2008年四季度开始的那轮周期包括7折利率、两成首付、下调契税等一系列政策刺激；2012年是四大行松绑首套房贷利率；2016年的政策有今年初的契税营业税新政的推动。

第二，面对、房价暴涨，政策紧急刹车式的调控一般都会有效果。基本上每轮调控政策开始之后的2-3个月之内，楼市销售增速都会开始一轮趋势性下行。

第三，工业表现（发电量）滞后于楼市销售暴涨期的3-6个月左右。

第四，房价和销量基本是保持基本相对一致的变化。楼市价格涨幅一般与销量同趋势，虽然在大部分周期中略有滞后。

关于本轮地产周期，目前的基本状况是这样的：

第一，目前处于一轮降息周期的末端，从当前经济和通胀状况来看，降息空间已支取完毕。在经济停止快速下行、通胀率已经抬升的背景下，后续再度降息可能性比较低。

第二，这轮楼市销售高峰已持续13个月，2012年的销售脉冲大约11个月，2008年开始的销售脉冲大约13个月，本轮也已大体持续13个月（包含2014年四季度的短暂回落），这些时间上已大体差不多。（心有戚戚焉，难道楼市经历了13个月的暴涨之后，要开始回落了？）

第三， 楼市政策风向确认已经变化。人民日报发文《中国经济不需要地产投机客》标志着政策已经转向，上海、深圳、南京、武汉等城市不同力度的调控措施已经出台。

第四，楼市此轮并非是全国性的收紧。部分二线至三四线城市还处于楼市去库存的重压之下，地方政府正在想尽各种办法鼓励大家买房，部分城市仍处于前期刺激政策的影响之下，甚至可能仍会有区域性去库存政策出台。目前楼市调控和限购的风向标直指一线城市和房价上涨过猛的二线城市。明显的楼市政策区别对待。

第五，楼市政策重点在需求端限制，在信贷、利率、土地供应等方面均尚无强力度政策。

那么未来房价该怎么走呢？

1、本轮楼市销售高峰的顶点已经出现，4月开始销售增速将逐步回落，但全国的楼市数据不会出现断崖式的跌落。参考前几轮调控，预计上海、深圳的地产成交量在未来几个月内可能会比3月的销售高点下降30-50%。

2、房价将出现回调。按以往经验，在楼市调控措出台后，二手房交易量将下跌，价格也将伴随销量下降而回落。以上海为例，外环房价下跌幅度可能平均会在20%左右，中环房价将下跌10%以上。深圳房价下跌幅度将超过上海（那些囤房的炒房客是不是要哭了？）。

3. 新开工的楼盘增速也将回落。由于目前楼市调控仍集中在部分一线城市，后续新开工楼盘将从1-2月的高位回落至低个位数，但仍会高于去年4季度-14%左右的增速（注意啊，去年是负增长？）。

限购总是几家欢喜几家愁。一线城市的房价涨的太快了！

5年前，北京房价仅是现在一半，1套五环边的大两居300万以内妥妥的（户型随便挑），而如今同样这套房子，现在是600万左右（指的是小区环境好一点的房子）。这多出来的300万，上哪里去凑啊？

你知道这5年的时间里，如果不买房，你会损失什么吗？这五年不仅要交群租房租金，还要忍受货币贬值，还要懵逼地看着房子蹭蹭地上涨。怎么办？逃离北上广深，响应政府号召，去帮二三线城市去库存吗？

现在以上海的楼市限购新政为例：上海突然对外地户籍的购房者变脸了！具体是这样的：社保或纳税的要求由2年上升到5年。一大批在上海刚刚跨过2年纳税要求的有为青年们瞬间崩溃了，谁也不知道3年之后，交齐了社保或纳税，上海的房价还是不是今天的房价呢？

过几年，你有买房资格或存了一点钱了，房价也和你无关了。说不定房价要普遍破千万了。

这十几年，回头看，在一线城市早早买房的人深感庆幸。借助中国货币贬值的速度，他们的房贷月供大多能轻松还完。

楼市似乎有两个声音：没钱买房的呼吁政府，既然房价这么高，为什么不强令开发商降价呢？有钱买房的四处炒房，因为京沪深聚集了太强大的购买力：

强劲购买力源于三大中国特色：

其一，财富聚集一线城市。这些城市拥有中国50%的高净值人群，这些精英们的个人平均可投资资产为全国均值的409倍。

其二，父辈为子女在一线城市买房，主要靠举三代的存款积蓄。要知道中国号称世界存款能力最强的国家，中国人民是世界上最爱存钱的群体，储蓄红利发挥巨大作用。这一现象在其他国家是十分罕见的。

其三，中国人买房意愿强烈，房产购置占收入比高于其他国家。你想想啊，结婚要买婚房、孩子上学要买房、养老要买海景房。很多中国人有强烈的不安全感，当下唯有投资房子，似乎才逃得过通胀的厄运。

另一方面希望政府强硬降房价，目前在一线城市还不现实。

你了解房价的组成吗？地方政府拿走了房价的一半，包括税费和土地收益。再看看这些多如牛毛的税项：营业税、印花税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税、房地产占用税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等等。房地产一旦下行，地方政府税收靠什么支撑？

因为房地产，有的人坐享其成，大发横财，而有的人努力工作一辈子也挣不到一个落脚的机会。

所以，看懂了吗？现在政府不想让大家买房的是一线城市，而不是小城市大量过剩的无人问津的房子。